アメリカ合衆国の短期賃貸規制

アメリカ合衆国は世界で最も断片化された短期賃貸規制システムの一つを持っています。STRを規制する連邦法は存在せず、規制は約19,000の法人化された都市や町、および地方の行動を先占または制約する可能性のある50の州政府に委ねられています。その結果、ニューヨーク市のホスト不在賃貸のほぼ全面禁止から最小限の規制しかない都市や州まで、膨大な範囲のアプローチが存在します。

現行の規制枠組み

連邦法がない中で、米国のSTR規制は主に2つのレベルで運営されています：州と地方です。一部の州は地方規制を先占する法律を制定しています。例えば、フロリダ州とアリゾナ州には地方政府が短期賃貸を禁止または制限する能力を制限する法律があります。他の州は反対のアプローチを取り、地方政府が適切と判断するように規制する権限を明示的に付与しています。

地方レベルでは、都市は通常ゾーニング条例、事業ライセンス要件、特定のSTR条例を通じてSTRを規制しています。一般的な規制要素には、登録またはライセンス要件、物件を賃貸できる泊数の制限、STR使用の対象となる物件の種類やゾーンの制限、占有率制限、税徴収義務が含まれます。

厳格なSTR規制を持つ主要都市には、ニューヨーク市（登録とホスト存在を要求するLocal Law 18）、サンフランシスコ（登録、主要住居要件、ホスト不在90日上限）、ロサンゼルス（主要住居要件、120日上限）、ナッシュビル（所有者居住と非所有者居住運営の区別を持つ許可システム）などがあります。各都市のアプローチは、そのユニークな住宅市場状況、政治的ダイナミクス、コミュニティの優先事項を反映しています。

主要な要件

• 要件は管轄区域によって大きく異なり、単一の国家要件セットは存在しません
• 多くの都市はSTR運営者に登録またはライセンスまたは許可の取得を要求しています
• 一部の都市は住宅全体賃貸に泊数上限または主要住居要件を課しています
• 運営者は一般的に適用される州および地方の宿泊/占有税を徴収・納付することが求められます
• ゾーニング制限は都市内でSTRが運営できる場所を制限する場合があります
• HOAおよびコンドミニアム協会のルールは追加の制限または禁止を課す場合があります

執行

執行能力と強度は国中で劇的に異なります。ニューヨーク、サンフランシスコ、ロサンゼルスなどの大都市は専門の執行チームと洗練された監視ツールを持っています。小さな都市や農村部は最小限の執行リソースしか持たない場合があります。一部の管轄区域は主に苦情ベースの執行に依存し、他は積極的にリスティングを監視しています。

プラットフォームと地方政府の関係は重要な執行の戦場でした。一部の都市は主要プラットフォームとのデータ共有協定を交渉し、他はプラットフォームの協力を強制するための法的措置を追求してきました。地方ルールのパッチワークは全国的に運営するプラットフォームにコンプライアンスの課題を作り出しており、これは連邦の先占または標準化に関する業界の提唱の一因となっています。

州の先占法は特に論争の的となってきた問題です。地方の規制が先占されている州では、存在するルールの執行は地方のSTR活動に関する懸念に対処する関心や能力が限られた州の機関に委ねられる場合があります。

長期賃借人への意味

アメリカ合衆国の長期賃借人にとって、STRの規制環境は住む場所に完全に依存します。ニューヨーク、サンフランシスコ、ボストンなど強力な規制を持つ都市では、長期賃貸市場はSTR転換から意味のある保護を受けています。フロリダやアリゾナの多くのコミュニティなど、規制が弱い都市や州先占のある都市では、市場はSTR主導の影響により露出しています。

地方の規制環境に関係なく、HOAおよびコンドミニアム協会のルールはビルレベルの保護を提供できます。管理されたコミュニティの賃借人は、賃貸契約を結ぶ前に常にSTR制限の管理文書を確認すべきです。

米国の規制の断片的な性質は、一般化が信頼できないことを意味します。長期賃借人は対象の都市と州の具体的なルールを調査すべきであり、一つの都市の規制が別の都市にも適用されると仮定すべきではありません。同じ州内であってもです。

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免責事項

この情報は一般的な情報提供のみを目的として提供されており、法的アドバイスと見なされるべきではありません。規制は頻繁に変更されます。住居に関する決定を行う前に、必ず地方当局に現行のルールを確認してください。