プラハがヨーロッパ最大のAirbnb問題を抱える理由

金曜の夜にプラハ1区を歩いて、キャスター付きスーツケースの数を数えてみてください。すれ違う住人1人に対して、Airbnbのチェックインに向かう荷物を引きずる観光客を3人か4人は見かけるでしょう。プラハの旧市街と周辺地域は、他のヨーロッパの都市ではほとんど見られないほど短期賃貸によって変貌しています。

人口130万人の都市がどのようにしてヨーロッパで最もAirbnb飽和度の高い首都の一つになったのでしょうか? そして、ここで静かな住まいを探そうとしている人にとって、それは何を意味するのでしょうか?

数字が物語る

プラハは、人口に対するAirbnb掲載密度でヨーロッパの都市の中で常に上位にランクインしています。ピーク時には、プラハのアクティブな短期賃貸物件数は14,000件を超えると推定され、その大多数はプラハ1区と、隣接するプラハ2区および3区の観光地寄りの地域に集中していました。住民人口が比較的少ない都市中心部にとって、この集中度は極端です。

分かりやすく言えば、旧市街の一部のブロックでは、短期賃貸の物件数が恒久的な住宅数を上回っています。建物は外から見ると住居のように見えますが、内部はゲストが入れ替わり、セルフチェックインのロックボックスがあり、清掃チームが毎日スケジュール通りに稼働する、事実上の非公式ホテルとして機能しています。

プラハがホットスポットになった理由

いくつかの要因が重なり、プラハは短期賃貸の飽和に対して独特の脆弱性を持つことになりました。都市の観光成長は劇的でした。年間訪問者数は2000年の約400万人から2019年には800万人以上に増加し、プラハは一人当たりの訪問者数でヨーロッパ最多の都市の一つとなりました。この観光需要が短期宿泊の収益性の高い市場を生み出しました。

チェコの不動産所有構造も一因でした。ビロード革命後、財産の返還と民営化により、プラハ中心部に多数の個人不動産所有者が生まれました。これらの所有者の多くは、特に観光需要が最も強い歴史的中心部では、アパートを短期賃貸に転換する方が長期賃貸よりもはるかに多くの収入を生むことに気づきました。

規制環境も寛容でした。Barcelona、Amsterdam、Berlinなど比較的早くに規制を導入した都市とは異なり、プラハとチェコ共和国は短期賃貸の規制枠組みの整備が遅れました。ライセンス制度もなく、登録義務もなく、執行も限定的だったため、短期賃貸市場への参入障壁はほぼゼロでした。

最後に、西ヨーロッパの首都と比較したプラハの手頃さが、魅力的な投資市場にしました。海外の投資家と地元の起業家が、都市中心部に短期賃貸物件のポートフォリオを構築し、1、2室から複数の建物にわたる数十室へと拡大しました。

住宅市場への影響

住民の追い出し効果は十分に記録されています。プラハ中心部でより多くの部屋が長期住居用途から観光客向け宿泊に転換されるにつれて、住民が利用できるアパートの供給は減少しました。プラハ1区と隣接地域の家賃は急上昇し、何十年もそこに住んでいた多くのチェコの家族や個人が住めなくなりました。

街の性格も変わりました。かつてパン屋、金物店、地元のパブがあった通りには、お土産店、両替所、5か国語メニューのレストランが並ぶようになりました。街に個性を与えていた住民コミュニティは、長期居住者が退去し観光客が入ってくるにつれて衰退しました。

残った長期居住者やプラハ中心部で賃貸を探す人にとって、日常の現実には短期滞在ゲストによる騒音、マンション共用部の劣化、共有アクセスコードによるセキュリティの懸念、そして街ではなく観光地に住んでいるという全般的な感覚が含まれます。

規制の対応

プラハとチェコ政府は徐々にルールを厳格化していますが、そのプロセスは同等の都市よりも遅れています。短期賃貸事業者は現在、事業登録を行い税務上の義務を遵守する必要があります。市は登録とライセンス制度を検討しており、より強い規制への政治的支持が高まっています。

建物レベルでは、SVJ（所有者組合）が短期賃貸を制限する規約を採択しており、チェコの裁判所は概してこれらの制限を支持しています。しかし、建物レベルの対応はばらつきがあり、短期賃貸活動から利益を得ている所有者がいる建物では自主規制が行われにくい状況です。

あなたにとっての意味

プラハで物件を探している場合、この都市の短期賃貸飽和は入居前の調査を不可欠にしています。平日の午後の内見で住宅地に見えた地域が、週末の夜には全く異なる顔を見せるかもしれません。大家が見せてくれた建物は今日は静かでも、観光シーズンが始まった途端に隣人が自分の部屋をプラットフォームに掲載する可能性があります。

良いニュースは、プラハには観光中心部の外にも素晴らしい住宅地域があることです。Karlin、Letna、Dejvice、Vinohradyの奥の方などは、強い地元コミュニティを持つ本物の住宅街生活を提供しています。重要なのは、それらのエリアのどの建物に短期賃貸活動があり、どの建物にないかを知ることです。

BnBDetectorの活用方法

プラハのAirbnb問題は建物レベルの問題です。都市全体の統計では、あなたの特定の住所が影響を受けているかどうかはわかりません。BnBDetectorは建物レベルのデータを提供します。プラハの任意の住所周辺の実際の短期賃貸密度がわかるため、敷金と1年間の契約を決める前に、十分な情報に基づいた選択ができます。