ポルトガルの短期賃貸規制

ポルトガルはヨーロッパで短期賃貸の専用法的枠組みを作成した初期の国の一つでした。2008年に確立されそれ以降大幅に改革されたAlojamento Local（AL、地方宿泊）制度は、観光賃貸物件の登録と規制のための全国的なシステムを提供しています。ポルトガルの経験は、早期規制の利点と急速に進化する市場への適応の課題の両方を示しています。

現行の規制枠組み

Alojamento Local枠組みは、2008年の以前の規定に基づくDecree-Law 128/2014によって作られました。これは物件所有者が地方自治体に短期賃貸を運営する意向を通知し、プラットフォームに掲載する前にALライセンスを取得しなければならない登録システムを確立しました。物件はアパート、住宅、ゲストルーム（quartos）などのカテゴリーに分類され、それぞれ特定の要件があります。

2023年、ポルトガル政府はAL制度への広範な変更を導入した「Mais Habitacao」（より多くの住宅）パッケージを制定しました。主要な改革には、「住宅圧力」があると指定された地域（リスボン、ポルト、その他多くの自治体を含む）での新規ALライセンスの停止、既存のALライセンスの定期的な再検証の要件、コンドミニアム総会がビル内のAL運営に反対投票するメカニズム、税制優遇と引き換えにALライセンス物件を手頃な住宅プログラムに移管する可能性が含まれていました。

改革はまた、特定の地域のAL物件に対する新しい「特別拠出金」、本質的には追加負担金を導入しました。これは観光宿泊の経済的利益の一部を公的資金に取り込み、住宅の観光使用への転換を抑制するために設計されました。

主要な要件

• すべての短期賃貸物件はAlojamento Local制度の下で登録され、有効なALライセンスを保持しなければなりません
• 住宅圧力地域として指定された自治体では新規ALライセンスが停止されています
• 既存のライセンスは定期的に再検証されなければならず、要件を満たさない場合は取り消されることがあります
• コンドミニアム総会は投票閾値要件に従い、ビル内のAL運営に反対投票できます
• 物件はAL規制で定められた安全性と居住性の要件を満たさなければなりません
• 運営者は該当する場合、地方の観光税を徴収・納付しなければなりません
• AL登録番号はすべての広告に表示され、予約プラットフォームに掲載されなければなりません

執行

ポルトガルのAL制度の執行は登録システムによって強化されており、プラットフォームのリスティングと照合できるライセンス取得済み運営者のデータベースを当局に提供しています。国家観光局（Turismo de Portugal）と地方自治体が執行責任を共有しています。

2023年の改革はプラットフォームにAL登録番号の表示を要求し、有効なライセンスなしでの運営に対する罰則を引き上げることで執行を強化しました。しかし、執行能力は国中で異なります。リスボンとポルトは最も大きく最も影響を受けた都市として、最も活発な執行運営を行っています。小さな自治体はALコンプライアンスの監視に充てるリソースが少ない場合があります。

2023年に導入されたコンドミニアム投票メカニズムはビルコミュニティに新しい執行ツールを与えますが、特に多くの不在所有者がいるビルでは必要な投票を組織することが実際には困難な場合があります。

長期賃借人への意味

ポルトガルの規制の進化は長期住宅市場の保護に向けた決定的な転換を表しています。住宅圧力地域での新規ALライセンスの停止と既存ライセンスの再検証要件は、住居物件の観光宿泊への転換を減速または逆転させるよう設計されています。長期賃借人にとって、これらの改革は影響を受ける地域での住宅の利用可能性を徐々に改善し、賃料への上昇圧力を軽減するはずです。

しかし、効果は時間をかけて展開されています。リスボンとポルトでは、改革前にAL活動が深く根付いていたため、既存のライセンス物件のストックが引き続き運営されています。改革の影響は、再検証時に何ライセンスが更新されないか、変化する規制インセンティブに応じて何運営者が物件を長期賃貸使用に転換することを選択するかによって異なります。

ポルトガルの長期賃借人は規制環境がまだ進化していることに注意すべきです。2023年の改革は論争を呼んでおり、将来の政府が枠組みを調整する可能性があります。それにかかわらず、より大きな規制と長期賃貸市場の保護に向けた傾向は確立されているように見えます。賃借人は対象の自治体が住宅圧力地域として指定されているかどうか、ビルのコンドミニアム協会がAL運営に関して措置を講じているかどうかを確認すべきです。

BnBDetectorがどう役立つか

ポルトガルのMais Habitacao改革は新規ALライセンスを凍結し、既存ライセンスの再検証を強制しました。BnBDetectorは、それらの変更が実際に対象の自治体とビルでSTR活動を減少させているか、または古いパターンが続いているかを示します。

免責事項

この情報は一般的な情報提供のみを目的として提供されており、法的アドバイスと見なされるべきではありません。規制は頻繁に変更されます。住居に関する決定を行う前に、必ず地方当局に現行のルールを確認してください。