ทำไม Prague ถึงมีปัญหา Airbnb ใหญ่ที่สุดในยุโรป

เดินผ่าน Prague 1 ในคืนวันศุกร์แล้วนับกระเป๋าเดินทางแบบลาก ทุกคนที่คุณเดินผ่าน คุณน่าจะเห็นนักท่องเที่ยวสามหรือสี่คนลากกระเป๋าไปเช็คอิน Airbnb ของพวกเขา Old Town ของ Prague และย่านโดยรอบถูกเปลี่ยนแปลงโดยที่เช่าระยะสั้นในระดับที่เมืองอื่น ๆ ในยุโรปแทบเทียบไม่ได้

เมืองที่มีประชากร 1.3 ล้านคนกลายเป็นหนึ่งในเมืองหลวงที่อิ่มตัวด้วย Airbnb มากที่สุดในยุโรปได้อย่างไร? และมันหมายความว่าอย่างไรถ้าคุณกำลังพยายามหาที่อยู่เงียบ ๆ ที่นี่?

ตัวเลขบอกเล่าเรื่องราว

Prague ติดอันดับต้น ๆ ของเมืองยุโรปที่มีความหนาแน่นของประกาศ Airbnb เทียบกับจำนวนประชากรอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงสูงสุด การประมาณการระบุว่าจำนวนประกาศเช่าระยะสั้นที่ใช้งานอยู่ใน Prague มีมากกว่า 14,000 รายการ โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใน Prague 1 และส่วนที่ติดกับแหล่งท่องเที่ยวของ Prague 2 และ 3 สำหรับใจกลางเมืองที่มีประชากรถาวรค่อนข้างน้อย ความเข้มข้นนี้สูงมาก

เพื่อให้เห็นภาพ: ในบางบล็อกของ Old Town ประกาศเช่าระยะสั้นมีจำนวนมากกว่ายูนิตที่อยู่อาศัยถาวร อาคารอาจดูเป็นที่พักอาศัยจากภายนอก แต่ภายในทำหน้าที่เป็นโรงแรมไม่เป็นทางการที่มีแขกหมุนเวียน ตู้ล็อคเช็คอินด้วยตัวเอง และทีมทำความสะอาดทำงานเป็นรายวัน

ทำไม Prague ถึงกลายเป็นจุดร้อน

ปัจจัยหลายอย่างมาบรรจบกันทำให้ Prague เปราะบางต่อความอิ่มตัวของที่เช่าระยะสั้นเป็นพิเศษ การเติบโตของการท่องเที่ยวของเมืองเป็นไปอย่างน่าทึ่ง จำนวนผู้เยี่ยมชมรายปีเพิ่มขึ้นจากประมาณ 4 ล้านในปี 2000 เป็นมากกว่า 8 ล้านภายในปี 2019 ทำให้ Prague เป็นหนึ่งในเมืองที่มีผู้เยี่ยมชมมากที่สุดในยุโรปต่อจำนวนประชากร ความต้องการด้านการท่องเที่ยวนี้สร้างตลาดที่ทำกำไรได้สูงสำหรับที่พักระยะสั้น

โครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของเช็กก็มีบทบาทเช่นกัน หลังการปฏิวัติกำมะหยี่ การคืนทรัพย์สินและการแปรรูปสร้างเจ้าของทรัพย์สินรายบุคคลจำนวนมากในใจกลาง Prague เจ้าของเหล่านี้หลายคนค้นพบว่าการแปลงอพาร์ตเมนต์เป็นที่เช่าระยะสั้นสร้างรายได้มากกว่าสัญญาเช่าระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในใจกลางประวัติศาสตร์ที่ความต้องการของนักท่องเที่ยวสูงสุด

สภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบเปิดกว้าง ต่างจากเมืองอย่าง Barcelona, Amsterdam หรือ Berlin ที่ใช้ข้อจำกัดค่อนข้างเร็ว Prague และสาธารณรัฐเช็กช้าในการพัฒนากรอบกฎระเบียบสำหรับที่เช่าระยะสั้น ไม่มีระบบใบอนุญาต ไม่มีข้อกำหนดการลงทะเบียน และการบังคับใช้จำกัด หมายความว่าอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดที่เช่าระยะสั้นแทบเป็นศูนย์

สุดท้าย ราคาที่จับต้องได้ของ Prague เมื่อเทียบกับเมืองหลวงในยุโรปตะวันตกทำให้เป็นตลาดลงทุนที่น่าสนใจ นักลงทุนต่างชาติพร้อมกับผู้ประกอบการท้องถิ่นสร้างพอร์ตโฟลิโอทรัพย์สินที่เช่าระยะสั้นในใจกลางเมือง ขยายจากหนึ่งหรือสองยูนิตเป็นหลายสิบแห่งในหลายอาคาร

ผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย

ผลกระทบด้านการย้ายถิ่นฐานได้รับการบันทึกเป็นอย่างดี เมื่อยูนิตมากขึ้นในใจกลาง Prague ถูกแปลงจากการใช้งานที่อยู่อาศัยระยะยาวเป็นที่พักนักท่องเที่ยว อุปทานของอพาร์ตเมนต์สำหรับผู้พักอาศัยลดลง ค่าเช่าใน Prague 1 และพื้นที่ใกล้เคียงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ครอบครัวชาวเช็กและบุคคลที่อาศัยอยู่มาหลายทศวรรษต้องย้ายออก

ลักษณะของย่านก็เปลี่ยนไปด้วย ถนนที่เคยมีร้านเบเกอรี่ ร้านขายของใช้ และผับท้องถิ่น ตอนนี้มีร้านของที่ระลึก สำนักงานแลกเงิน และร้านอาหารที่มีเมนูห้าภาษา ชุมชนที่พักอาศัยที่ให้เอกลักษณ์แก่ย่านเสื่อมลงเมื่อผู้พักอาศัยระยะยาวย้ายออกและนักท่องเที่ยวย้ายเข้า

สำหรับผู้พักอาศัยระยะยาวที่เหลือและผู้ที่พยายามเช่าในใจกลาง Prague ความเป็นจริงในชีวิตประจำวันรวมถึงเสียงรบกวนจากแขกที่พักระยะสั้น พื้นที่ส่วนกลางที่เสื่อมสภาพในอาคารอพาร์ตเมนต์ ปัญหาความปลอดภัยจากรหัสเข้าที่ใช้ร่วมกัน และความรู้สึกทั่วไปว่าอาศัยอยู่ในสถานที่ท่องเที่ยวมากกว่าย่านที่พักอาศัย

การตอบสนองด้านกฎระเบียบ

Prague และรัฐบาลเช็กค่อย ๆ เข้มงวดกฎระเบียบ แม้ว่ากระบวนการจะช้ากว่าเมืองเพื่อน ผู้ประกอบการเช่าระยะสั้นตอนนี้ต้องลงทะเบียนเป็นธุรกิจและปฏิบัติตามภาระผูกพันทางภาษี เมืองได้สำรวจระบบการลงทะเบียนและใบอนุญาต และมีการสนับสนุนทางการเมืองที่เพิ่มขึ้นสำหรับข้อจำกัดที่เข้มงวดกว่า

ในระดับอาคาร SVJ (สมาคมเจ้าของ) ได้นำข้อบังคับมาจำกัดที่เช่าระยะสั้น และศาลเช็กโดยทั่วไปรับรองข้อจำกัดเหล่านี้ แต่การดำเนินการในระดับอาคารไม่สม่ำเสมอ และอาคารที่เจ้าของได้กำไรจากกิจกรรมที่เช่าระยะสั้นไม่น่าจะกำกับดูแลตัวเอง

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับคุณ

ถ้าคุณกำลังหาอพาร์ตเมนต์ใน Prague ความอิ่มตัวของที่เช่าระยะสั้นทำให้การค้นคว้าก่อนเช่าเป็นสิ่งจำเป็น ย่านที่ดูเป็นที่พักอาศัยระหว่างชมในบ่ายวันธรรมดาอาจเผยลักษณะที่แตกต่างมากในคืนวันหยุดสุดสัปดาห์ อาคารที่เจ้าของแสดงให้คุณดูอาจเงียบวันนี้ แต่มีเพื่อนบ้านที่ลงประกาศยูนิตทันทีที่ฤดูท่องเที่ยวเริ่มต้น

ข่าวดีคือ Prague มีย่านที่พักอาศัยที่ยอดเยี่ยมนอกเหนือจากแกนกลางท่องเที่ยว ย่านเช่น Karlin, Letna, Dejvice และส่วนที่ไกลออกไปของ Vinohrady มีวิถีชีวิตย่านที่แท้จริงพร้อมชุมชนท้องถิ่นที่เข้มแข็ง กุญแจสำคัญคือการรู้ว่าอาคารใดในพื้นที่เหล่านั้นมีกิจกรรมที่เช่าระยะสั้นและอาคารใดไม่มี

BnBDetector ช่วยได้อย่างไร

ปัญหา Airbnb ของ Prague เป็นปัญหาระดับอาคาร สถิติทั้งเมืองไม่ได้บอกคุณว่าที่อยู่เฉพาะของคุณได้รับผลกระทบหรือไม่ BnBDetector ให้ข้อมูลระดับอาคาร: ความหนาแน่นของที่เช่าระยะสั้นจริงรอบที่อยู่ใดก็ได้ใน Prague เพื่อให้คุณตัดสินใจอย่างมีข้อมูลก่อนมอบเงินมัดจำและปีของคุณ