เกิดอะไรขึ้นเมื่ออาคารของคุณกลายเป็น Airbnb 50%

ทุกอาคารที่พักอาศัยมีจุดเปลี่ยนที่กิจกรรมเช่าระยะสั้นเปลี่ยนจากความไม่สะดวกเล็กน้อยเป็นการเปลี่ยนแปลงพื้นฐานของสภาพความเป็นอยู่ จุดนั้นแตกต่างกัน แต่การวิจัยและรายงานจากผู้พักอาศัยระบุอย่างสม่ำเสมอว่าเมื่อ 40-50% ของยูนิตในอาคารดำเนินงานเป็นที่เช่าระยะสั้น อาคารจะหยุดทำหน้าที่เป็นชุมชนที่พักอาศัย

นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่ออาคารของคุณข้ามเกณฑ์นั้น

ล็อบบี้กลายเป็นแผนกต้อนรับโรงแรม

ในอาคารที่ครึ่งหนึ่งของยูนิตเป็นที่เช่าระยะสั้น ล็อบบี้เห็นกระแสแขกที่มาถึงและออกเดินทางอย่างต่อเนื่อง กระเป๋าเดินทางกองใกล้ทางเข้าในช่วงเวลาเช็คอิน อินเตอร์คอมดังตลอดเวลาขณะแขกพยายามหาห้องของตน รหัสเข้าถูกแชร์อย่างกว้างขวางจนทางเข้าแทบไม่มีความปลอดภัย

บางอาคารปรับตัวโดยติดตั้งโครงสร้างพื้นฐานแบบโรงแรม: ผนังตู้ล็อครหัส คำแนะนำพิมพ์ในหลายภาษา หรือแม้แต่พนักงานต้อนรับพาร์ทไทม์ที่จ้างโดยผู้ดำเนินงานที่เช่าระยะสั้น การปรับตัวเหล่านี้ทำให้การขนส่งแขกราบรื่นขึ้นแต่ส่งสัญญาณต่อผู้พักอาศัยถาวรว่าอาคารยอมรับการเปลี่ยนแปลงจากบ้านเป็นสถานที่ให้บริการแล้ว

เสียงรบกวนกลายเป็นเรื่องปกติ

เมื่อครึ่งหนึ่งของอาคารถูกครอบครองโดยแขกระยะสั้น รูปแบบเสียงเปลี่ยนจากการรบกวนเป็นครั้งคราวเป็นเสียงพื้นหลังตลอดเวลา เช้าเช็คเอาท์มาพร้อมเสียงปิดประตูดัง กระเป๋าลาก และการออกเดินทางแต่เช้า บ่ายเช็คอินมาพร้อมแขกใหม่ที่หาห้อง โทรหาเจ้าของ และทดลองรหัสประตู ยามเย็นและวันหยุดสุดสัปดาห์มาพร้อมการสังสรรค์ ปาร์ตี้ และการมาถึงดึก ๆ ของแขกที่กำลังพักผ่อนและไม่มีเหตุผลที่จะรักษาเวลาเงียบของที่พักอาศัย

เสียงไม่จำเป็นต้องดังกว่าเพื่อนบ้านที่สร้างปัญหาคนเดียว มันคือความไม่หยุดหย่อนที่ทำให้ผู้พักอาศัยเหนื่อยล้า ไม่มีสัปดาห์ที่เงียบเพราะไม่มีช่วงนอกฤดูในระดับอาคาร ทุกวันหยุดสุดสัปดาห์มาพร้อมแขกกลุ่มใหม่ และแต่ละกลุ่มไม่รู้ว่ามีผู้พักอาศัยถาวรอาศัยอยู่ข้างเคียง

พื้นที่ส่วนกลางเสื่อมสภาพ

ลิฟต์ ทางเดิน บันได ห้องซักรีด และพื้นที่กลางแจ้งที่ใช้ร่วมกันถูกใช้งานเพิ่มขึ้นอย่างมาก แขกที่อยู่ในอาคารสองหรือสามคืนไม่ดูแลพื้นที่ส่วนกลางเหมือนผู้พักอาศัยที่ใช้ทุกวันเป็นเวลาหลายปี ผนังถูกครูดโดยกระเป๋า ปุ่มลิฟต์และแผงควบคุมสึกหรอเร็วขึ้น ถังขยะล้นเพราะปริมาณขยะของแขกเกินกว่าที่ระบบจัดการขยะของอาคารออกแบบไว้

ค่าบำรุงรักษาเพิ่มขึ้น และค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักถูกแบ่งให้เจ้าของยูนิตทั้งหมดผ่านค่าส่วนกลาง ผู้พักอาศัยถาวรจ่ายค่าความเสียหายของโครงสร้างพื้นฐานที่เกิดจากการดำเนินงานเช่าระยะสั้นที่พวกเขาไม่ได้เลือกและไม่ได้ประโยชน์

การบริหารจัดการอาคารล่มสลาย

อาคารที่พักอาศัยมักถูกบริหารโดยสมาคมเจ้าของที่ตัดสินใจผ่านการลงคะแนนเสียงข้างมากในการประชุมประจำปีหรือพิเศษ เมื่อ 50% ของยูนิตเป็นของนักลงทุนที่เช่าระยะสั้น สมดุลการลงคะแนนเปลี่ยน ข้อเสนอเพื่อจำกัดที่เช่าระยะสั้นอาจถูกขัดขวางโดยเจ้าของที่ได้กำไรจากมัน

แม้แต่การตัดสินใจด้านการบำรุงรักษาพื้นฐานก็กลายเป็นเรื่องขัดแย้ง ผู้พักอาศัยต้องการลงทุนในการกันเสียง ความปลอดภัยที่ดีขึ้น และการอัพเกรดคุณภาพชีวิต ผู้ดำเนินงานที่เช่าระยะสั้นต้องการลดค่าส่วนกลางเพราะทุกยูโรหรือดอลลาร์ของค่าใช้จ่ายอาคารลดอัตรากำไรจากการเช่า สองกลุ่มมีแรงจูงใจที่แตกต่างกันโดยพื้นฐาน และที่ 50% ไม่มีกลุ่มใดสามารถลงคะแนนชนะอีกฝ่ายได้

ข้อกำหนดองค์ประชุมก็อาจเป็นปัญหา นักลงทุนที่เช่าระยะสั้นมักเป็นเจ้าของที่ไม่ได้อยู่อาศัยและไม่เข้าร่วมประชุม ทำให้ยากที่จะถึงเกณฑ์การมีส่วนร่วมที่จำเป็นสำหรับการตัดสินใจที่ถูกต้อง

มูลค่าทรัพย์สินเปลี่ยนแปลง

ความสัมพันธ์ระหว่างความหนาแน่นของที่เช่าระยะสั้นและมูลค่าทรัพย์สินมีความซับซ้อน ในระยะสั้น ศักยภาพรายได้สูงของยูนิตที่เช่าระยะสั้นสามารถดันราคาซื้อขึ้นเมื่อนักลงทุนเสนอราคาแข่งขัน แต่สำหรับเจ้าของที่อยู่อาศัยและนักลงทุนระยะยาว อาคารที่มีกิจกรรมที่เช่าระยะสั้น 50% มีความเสี่ยง: การปราบปรามกฎระเบียบที่อาจเกิดขึ้น ปัญหาการจัดการ และความจริงที่ว่าการขายยูนิตที่อยู่อาศัยในอาคารกึ่งโรงแรมยากกว่าการขายในอาคารที่พักอาศัยที่ดูแลดี

ตลาดบางแห่งเริ่มเห็น "ส่วนลดที่เช่าระยะสั้น" สำหรับยูนิตในอาคารที่อิ่มตัวหนัก เมื่อผู้ซื้อคำนึงถึงปัญหาเสียงรบกวน การบำรุงรักษา และการบริหารจัดการ ส่วนลดนี้ทำร้ายเจ้าของที่ไม่ได้แปลงยูนิตแต่ได้รับผลกระทบจากผู้ที่ทำ

ผู้พักอาศัยระยะยาวย้ายออก

ขั้นตอนสุดท้ายของจุดเปลี่ยน 50% คือการจากไปของผู้พักอาศัย เมื่ออาคารไม่รู้สึกเหมือนบ้านอีกต่อไป เมื่อการร้องเรียนไม่ให้ผลเพราะการบริหารถูกยึดครองโดยผลประโยชน์ของที่เช่าระยะสั้น และเมื่อความเครียดประจำวันของการอาศัยอยู่ในโรงแรมเกินค่าใช้จ่ายของการย้าย ผู้พักอาศัยระยะยาวจะเริ่มออก

การจากไปแต่ละครั้งเปิดยูนิตอีกหนึ่งสำหรับการแปลงเป็นที่เช่าระยะสั้น เร่งวงจร อาคารที่ข้ามเกณฑ์ 50% แทบไม่เคยย้อนกลับโดยไม่มีการแทรกแซงจากภายนอก ไม่ว่าจะผ่านกฎระเบียบ กฎระดับอาคาร หรือการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่ทำให้การเช่าระยะยาวทำกำไรได้มากกว่าระยะสั้น

วิธีหลีกเลี่ยง

การป้องกันที่ดีที่สุดคือการเลือกอาคารที่ยังไม่ถึงจุดเปลี่ยนและมีโครงสร้างการบริหารที่ป้องกันไม่ให้ถึง ก่อนเซ็นสัญญาเช่า ตรวจสอบความหนาแน่นของที่เช่าระยะสั้นในอาคาร ทบทวนกฎสมาคมเจ้าของ และประเมินว่าอาคารกำลังมุ่งหน้าสู่หรือออกห่างจากเกณฑ์ 50%

BnBDetector ให้ข้อมูลที่คุณต้องการเพื่อทำการประเมินนี้ รายงานสำหรับที่อยู่ใดก็ได้แสดงความหนาแน่นของที่เช่าระยะสั้นปัจจุบัน ให้คุณเห็นภาพชัดเจนว่าอาคารอยู่ตรงไหนก่อนที่คุณจะตัดสินใจ