Regulaciones de alquiler a corto plazo en Estados Unidos

Estados Unidos tiene uno de los sistemas regulatorios de alquiler a corto plazo mas fragmentados del mundo. No existe una ley federal que rija los STR, y la regulacion se deja a aproximadamente 19.000 ciudades y pueblos incorporados, junto con 50 gobiernos estatales que pueden prevenir o restringir la accion local. El resultado es una enorme variedad de enfoques, desde la casi prohibicion total de la ciudad de Nueva York sobre los alquileres sin anfitrion hasta ciudades y estados con regulacion minima.

Marco Regulatorio Actual

En ausencia de legislacion federal, la regulacion de STR en Estados Unidos opera en dos niveles principales: estatal y local. Algunos estados han promulgado leyes que previenen la regulacion local. Por ejemplo, Florida y Arizona tienen leyes que limitan la capacidad de los gobiernos locales para prohibir o restringir los alquileres a corto plazo. Otros estados han adoptado el enfoque opuesto, facultando explicitamente a los gobiernos locales para regular como consideren conveniente.

A nivel local, las ciudades tipicamente regulan los STR a traves de ordenanzas de zonificacion, requisitos de licencias comerciales y ordenanzas especificas de STR. Los elementos regulatorios comunes incluyen requisitos de registro o licencia, limites en el numero de noches que se puede alquilar una propiedad, restricciones sobre que tipos de propiedades o zonas son elegibles para uso de STR, limites de ocupacion y obligaciones de recaudacion de impuestos.

Las principales ciudades con regulacion estricta de STR incluyen la ciudad de Nueva York (Ley Local 18 que requiere registro y presencia del anfitrion), San Francisco (registro, requisito de residencia principal, limite de 90 dias sin anfitrion), Los Angeles (requisito de residencia principal, limite de 120 dias), Nashville (sistema de permisos con distinciones entre operaciones ocupadas por el propietario y no ocupadas por el propietario), y muchas otras. El enfoque de cada ciudad refleja sus condiciones unicas del mercado de vivienda, dinamicas politicas y prioridades comunitarias.

Requisitos Clave

• Los requisitos varian enormemente segun la jurisdiccion, y no existe un conjunto unico de requisitos nacionales
• Muchas ciudades requieren que los operadores de STR se registren u obtengan una licencia o permiso
• Algunas ciudades imponen limites de noches o requisitos de residencia principal para alquileres de vivienda completa
• Los operadores generalmente deben recaudar y remitir los impuestos estatales y locales de alojamiento/ocupacion aplicables
• Las restricciones de zonificacion pueden limitar donde pueden operar los STR dentro de una ciudad
• Las reglas de HOA y asociaciones de condominios pueden imponer restricciones o prohibiciones adicionales

Aplicacion

La capacidad e intensidad de aplicacion varian dramaticamente en todo el pais. Grandes ciudades como Nueva York, San Francisco y Los Angeles tienen equipos de aplicacion dedicados y herramientas de monitoreo sofisticadas. Las ciudades mas pequenas y las areas rurales pueden tener recursos de aplicacion minimos. Algunas jurisdicciones dependen principalmente de la aplicacion basada en quejas, mientras que otras monitorean proactivamente los anuncios.

La relacion entre las plataformas y los gobiernos locales ha sido un campo de batalla clave de aplicacion. Algunas ciudades han negociado acuerdos de intercambio de datos con las principales plataformas, mientras que otras han emprendido acciones legales para obligar a la cooperacion de las plataformas. El mosaico de reglas locales crea desafios de cumplimiento para las plataformas que operan a nivel nacional, lo que ha sido un factor en la defensa de la industria por la prevencion federal o la estandarizacion.

Las leyes de prevencion estatal han sido un tema particularmente contencioso. En estados donde la regulacion local es prevenida, la aplicacion de las reglas que existen puede recaer en agencias estatales que tienen interes o capacidad limitada para abordar las preocupaciones locales sobre la actividad de STR.

Que Significa Esto para los Inquilinos a Largo Plazo

Para los inquilinos a largo plazo en Estados Unidos, el entorno regulatorio para los STR depende enteramente de donde vivan. En ciudades con regulaciones fuertes, como Nueva York, San Francisco y Boston, el mercado de alquiler a largo plazo recibe proteccion significativa contra la conversion a STR. En ciudades y estados con regulacion debil o prevencion estatal, como muchas comunidades de Florida y Arizona, el mercado esta mas expuesto a los impactos impulsados por STR.

Independientemente del entorno regulatorio local, las reglas de HOA y asociaciones de condominios pueden proporcionar proteccion a nivel de edificio. Los inquilinos en comunidades administradas siempre deben verificar los documentos de gobierno para restricciones de STR antes de firmar un contrato de arrendamiento.

La naturaleza fragmentada de la regulacion estadounidense significa que las generalizaciones no son confiables. Los inquilinos a largo plazo deben investigar las reglas especificas de su ciudad y estado objetivo, y no deben asumir que las regulaciones de una ciudad se aplican a otra, incluso dentro del mismo estado.

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Aviso Legal

Esta informacion se proporciona unicamente con fines informativos generales y no debe considerarse asesoramiento legal. Las regulaciones cambian con frecuencia. Siempre verifique las reglas actuales con las autoridades locales antes de tomar decisiones de vivienda.