Tại sao Prague có vấn đề Airbnb lớn nhất châu Âu

Đi bộ qua Prague 1 vào tối thứ Sáu và đếm số vali kéo. Cứ mỗi cư dân bạn đi ngang, bạn có thể sẽ thấy ba hoặc bốn du khách kéo hành lý đến điểm nhận phòng Airbnb. Khu Phố Cổ và các khu vực lân cận của Prague đã bị biến đổi bởi cho thuê ngắn hạn ở mức độ mà ít thành phố châu Âu nào có thể sánh được.

Làm thế nào một thành phố 1,3 triệu dân trở thành một trong những thủ đô bão hòa Airbnb nhất châu Âu? Và điều đó có ý nghĩa gì nếu bạn đang cố tìm một nơi yên tĩnh để sống ở đây?

Con số nói lên tất cả

Prague liên tục xếp hạng trong nhóm các thành phố châu Âu có mật độ danh sách Airbnb cao nhất so với dân số. Ở thời điểm cao nhất, ước tính số lượng danh sách cho thuê ngắn hạn đang hoạt động tại Prague vượt quá 14.000, với phần lớn tập trung ở Prague 1 và các phần giáp khu du lịch của Prague 2 và 3. Đối với một trung tâm thành phố có dân số cư trú tương đối nhỏ, mức tập trung này là cực kỳ cao.

Để hiểu rõ hơn: ở một số dãy nhà trong Phố Cổ, số danh sách cho thuê ngắn hạn vượt quá số căn hộ dân cư lâu dài. Các tòa nhà có thể trông như nhà ở từ bên ngoài, nhưng bên trong chúng hoạt động như khách sạn không chính thức với khách luân phiên, hộp khóa tự nhận phòng, và đội vệ sinh hoạt động hàng ngày.

Tại sao Prague trở thành điểm nóng

Nhiều yếu tố hội tụ khiến Prague đặc biệt dễ bị bão hòa cho thuê ngắn hạn. Tăng trưởng du lịch của thành phố rất ấn tượng. Số lượng du khách hàng năm tăng từ khoảng 4 triệu năm 2000 lên hơn 8 triệu vào năm 2019, khiến Prague trở thành một trong những thành phố được ghé thăm nhiều nhất châu Âu tính theo đầu người. Nhu cầu du lịch này tạo ra thị trường sinh lợi cho chỗ ở ngắn hạn.

Cấu trúc sở hữu bất động sản của Cộng hòa Séc cũng đóng vai trò. Sau Cách mạng Nhung, việc hoàn trả và tư nhân hóa tài sản đã tạo ra một lớp lớn chủ sở hữu bất động sản cá nhân ở trung tâm Prague. Nhiều chủ sở hữu này phát hiện rằng chuyển đổi căn hộ sang cho thuê ngắn hạn tạo ra thu nhập cao hơn đáng kể so với cho thuê dài hạn, đặc biệt ở trung tâm lịch sử nơi nhu cầu du lịch mạnh nhất.

Môi trường quản lý khá dễ dãi. Khác với các thành phố như Barcelona, Amsterdam, hoặc Berlin, nơi áp dụng hạn chế tương đối sớm, Prague và Cộng hòa Séc chậm phát triển khung pháp lý cho thuê ngắn hạn. Không có hệ thống cấp phép, không có yêu cầu đăng ký, và thực thi hạn chế, đồng nghĩa rào cản gia nhập thị trường cho thuê ngắn hạn gần như bằng không.

Cuối cùng, giá cả phải chăng của Prague so với các thủ đô Tây Âu khiến nó trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn. Các nhà đầu tư quốc tế, cùng với doanh nhân địa phương, xây dựng danh mục bất động sản cho thuê ngắn hạn trong trung tâm thành phố, mở rộng từ một hoặc hai căn hộ lên hàng chục căn trong nhiều tòa nhà.

Tác động đến thị trường nhà ở

Hiệu ứng dịch chuyển đã được ghi nhận rõ ràng. Khi ngày càng nhiều căn hộ ở trung tâm Prague được chuyển đổi từ nhà ở dài hạn sang chỗ ở du lịch, nguồn cung căn hộ cho cư dân co lại. Giá thuê ở Prague 1 và các khu vực lân cận tăng mạnh, đẩy nhiều gia đình và cá nhân người Séc đã sống ở đó hàng thập kỷ ra ngoài.

Đặc tính khu phố cũng thay đổi. Những con phố từng có tiệm bánh, cửa hàng kim khí và quán bia địa phương giờ đầy cửa hàng quà lưu niệm, quầy đổi tiền và nhà hàng có thực đơn năm thứ tiếng. Cộng đồng dân cư tạo nên bản sắc khu phố bị xói mòn khi cư dân dài hạn chuyển đi và du khách chuyển đến.

Đối với những cư dân dài hạn còn lại và bất kỳ ai cố gắng thuê nhà ở trung tâm Prague, thực tế hàng ngày bao gồm tiếng ồn từ khách ngắn hạn, khu vực chung xuống cấp trong các tòa chung cư, lo ngại an ninh từ mã truy cập được chia sẻ, và cảm giác chung là đang sống trong một điểm du lịch thay vì một khu phố.

Phản ứng về mặt quản lý

Prague và chính phủ Séc đã dần siết chặt các quy định, mặc dù quá trình này chậm hơn so với các thành phố ngang hàng. Các đơn vị cho thuê ngắn hạn hiện phải đăng ký kinh doanh và tuân thủ nghĩa vụ thuế. Thành phố đã nghiên cứu hệ thống đăng ký và cấp phép, và ngày càng có nhiều sự ủng hộ chính trị cho các hạn chế mạnh mẽ hơn.

Ở cấp tòa nhà, SVJ (hiệp hội chủ sở hữu) đã áp dụng nội quy hạn chế cho thuê ngắn hạn, và tòa án Séc nói chung ủng hộ các hạn chế này. Nhưng hành động ở cấp tòa nhà không đồng đều, và những tòa nhà nơi chủ sở hữu hưởng lợi từ hoạt động cho thuê ngắn hạn khó có khả năng tự điều chỉnh.

Điều này có ý nghĩa gì với bạn

Nếu bạn đang tìm căn hộ ở Prague, sự bão hòa cho thuê ngắn hạn của thành phố khiến việc nghiên cứu trước khi thuê trở nên thiết yếu. Những khu phố trông như dân cư trong lần xem giữa tuần vào buổi chiều có thể bộc lộ đặc tính rất khác vào tối cuối tuần. Tòa nhà chủ nhà cho bạn xem có thể yên tĩnh hôm nay nhưng có hàng xóm đăng căn hộ cho thuê ngay khi mùa du lịch bắt đầu.

Tin tốt là Prague có những khu dân cư tuyệt vời ngoài lõi du lịch. Các quận như Karlin, Letna, Dejvice, và vùng xa hơn của Vinohrady mang đến cuộc sống khu phố đích thực với cộng đồng địa phương vững mạnh. Chìa khóa là biết tòa nhà nào trong những khu vực đó có hoạt động cho thuê ngắn hạn và tòa nhà nào không.

BnBDetector giúp gì

Vấn đề Airbnb của Prague là vấn đề ở cấp tòa nhà. Số liệu thống kê toàn thành phố không cho bạn biết liệu địa chỉ cụ thể của bạn có bị ảnh hưởng không. BnBDetector cung cấp dữ liệu cấp tòa nhà: mật độ cho thuê ngắn hạn thực tế xung quanh bất kỳ địa chỉ nào ở Prague, để bạn có thể đưa ra lựa chọn sáng suốt trước khi đặt cọc và cam kết hợp đồng năm.