Điều gì xảy ra khi tòa nhà của bạn có 50% là Airbnb

Có một điểm tới hạn trong mọi tòa nhà dân cư khi hoạt động cho thuê ngắn hạn chuyển từ phiền toái nhỏ sang thay đổi căn bản về điều kiện sống. Điểm đó khác nhau, nhưng nghiên cứu và báo cáo của cư dân liên tục chỉ ra rằng khi 40-50% số căn hộ trong tòa nhà hoạt động như cho thuê ngắn hạn, tòa nhà ngừng hoạt động như cộng đồng dân cư.

Đây là những gì xảy ra khi tòa nhà của bạn vượt qua ngưỡng đó.

Sảnh trở thành quầy lễ tân khách sạn

Trong tòa nhà nơi một nửa số căn hộ là cho thuê ngắn hạn, sảnh chứng kiến dòng khách đến và đi liên tục. Vali chất đống gần lối vào vào giờ nhận phòng. Chuông liên lạc kêu liên tục khi khách cố tìm căn hộ của mình. Mã truy cập được chia sẻ rộng rãi đến mức lối vào thực tế không có an ninh.

Một số tòa nhà thích ứng bằng cách lắp đặt hạ tầng giống khách sạn: tường hộp khóa mã, hướng dẫn in nhiều thứ tiếng, hoặc thậm chí nhân viên tiếp tân bán thời gian do các đơn vị cho thuê ngắn hạn thuê. Những thích ứng này giúp hậu cần cho khách trơn tru hơn nhưng phát tín hiệu cho cư dân thường trú rằng tòa nhà đã chấp nhận sự chuyển đổi từ nhà ở thành địa điểm khách sạn.

Tiếng ồn trở thành bình thường

Khi một nửa tòa nhà có khách ngắn hạn, mẫu hình tiếng ồn chuyển từ quấy rối thỉnh thoảng sang nền liên tục. Buổi sáng trả phòng mang đến tiếng đóng sầm cửa, vali lăn, và những chuyến đi sớm. Buổi chiều nhận phòng mang đến khách mới tìm căn hộ, gọi cho chủ nhà, và thử mã cửa. Buổi tối và cuối tuần mang đến tiệc tùng, tụ tập, và những chuyến đến muộn đêm của khách đang đi nghỉ và không có lý do tuân thủ giờ yên tĩnh dân cư.

Tiếng ồn không nhất thiết to hơn một hàng xóm gây phiền toái duy nhất. Chính sự không ngừng nghỉ mới làm cư dân kiệt sức. Không có tuần yên tĩnh vì không có mùa thấp điểm ở cấp tòa nhà. Mỗi cuối tuần mang đến nhóm khách mới, và mỗi nhóm không biết rằng cư dân thường trú sống bên cạnh họ.

Khu vực chung xuống cấp

Thang máy, hành lang, cầu thang, phòng giặt, và mọi không gian ngoài trời chung chịu mức sử dụng tăng đột biến. Khách ở tòa nhà hai hoặc ba đêm không chăm sóc không gian chung như cư dân sử dụng chúng hàng ngày trong nhiều năm. Tường bị vali cào xước. Nút và bảng thang máy hao mòn nhanh hơn. Thùng rác tràn vì lượng rác của khách vượt quá thiết kế quản lý chất thải của tòa nhà.

Chi phí bảo trì tăng, và các chi phí này thường được chia cho tất cả chủ sở hữu căn hộ thông qua phí quản lý tòa nhà. Cư dân thường trú phải trả cho thiệt hại cơ sở hạ tầng do hoạt động cho thuê ngắn hạn mà họ không chọn và không hưởng lợi.

Quản trị tòa nhà sụp đổ

Các tòa nhà dân cư thường được quản lý bởi hiệp hội chủ sở hữu đưa ra quyết định qua biểu quyết đa số tại các cuộc họp thường niên hoặc bất thường. Khi 50% số căn hộ thuộc sở hữu của nhà đầu tư cho thuê ngắn hạn, cán cân bỏ phiếu thay đổi. Các đề xuất hạn chế cho thuê ngắn hạn có thể bị chặn bởi chính những chủ sở hữu hưởng lợi từ chúng.

Ngay cả các quyết định bảo trì cơ bản cũng trở nên tranh cãi. Cư dân muốn đầu tư vào cách âm, an ninh được cải thiện, và nâng cấp chất lượng cuộc sống. Đơn vị cho thuê ngắn hạn muốn giảm thiểu phí tòa nhà vì mỗi euro hoặc đô la chi phí tòa nhà giảm biên lợi nhuận cho thuê của họ. Hai nhóm có động lực khác nhau cơ bản, và ở mức 50% đại diện, không nhóm nào có thể bỏ phiếu vượt nhóm kia.

Yêu cầu túc số cũng có thể trở thành vấn đề. Nhà đầu tư cho thuê ngắn hạn thường là chủ sở hữu vắng mặt không tham dự cuộc họp, khiến việc đạt ngưỡng tham gia cần thiết cho các quyết định hợp lệ trở nên khó khăn.

Giá trị bất động sản phản ứng

Mối quan hệ giữa mật độ cho thuê ngắn hạn và giá trị bất động sản rất phức tạp. Trong ngắn hạn, tiềm năng thu nhập cao của các căn hộ cho thuê ngắn hạn có thể thổi phồng giá mua khi nhà đầu tư đấu giá thị trường lên. Nhưng đối với chủ sở hữu tự ở và nhà đầu tư dài hạn, tòa nhà có 50% hoạt động cho thuê ngắn hạn tiềm ẩn rủi ro: khả năng siết chặt quy định, khó khăn quản lý, và thực tế rằng bán căn hộ dân cư trong một tòa nhà gần như khách sạn khó hơn bán trong tòa nhà dân cư được bảo trì tốt.

Một số thị trường đã bắt đầu thấy "chiết khấu cho thuê ngắn hạn" cho các căn hộ trong tòa nhà bão hòa cao, khi người mua tính đến các thách thức về tiếng ồn, bảo trì và quản trị. Chiết khấu này gây thiệt hại cho chủ sở hữu không chuyển đổi căn hộ nhưng bị ảnh hưởng bởi những người đã chuyển đổi.

Cư dân dài hạn rời đi

Giai đoạn cuối cùng của điểm tới hạn 50% là sự ra đi của cư dân. Khi tòa nhà không còn cảm giác như nhà, khi khiếu nại không mang lại kết quả vì quản trị bị chi phối bởi lợi ích cho thuê ngắn hạn, và khi căng thẳng hàng ngày khi sống trong khách sạn vượt quá chi phí chuyển đi, cư dân dài hạn bắt đầu rời đi.

Mỗi lần ra đi mở thêm căn hộ cho khả năng chuyển đổi sang cho thuê ngắn hạn, đẩy nhanh chu kỳ. Các tòa nhà vượt qua ngưỡng 50% hiếm khi quay lại nếu không có can thiệp bên ngoài, dù thông qua quy định, nội quy cấp tòa nhà, hay thay đổi thị trường khiến cho thuê dài hạn sinh lời hơn cho thuê ngắn hạn.

Cách tránh điều này

Cách phòng vệ tốt nhất là chọn tòa nhà chưa đạt điểm tới hạn và có cấu trúc quản trị sẵn sàng ngăn chặn nó. Trước khi ký hợp đồng thuê, kiểm tra mật độ cho thuê ngắn hạn của tòa nhà, xem xét nội quy hiệp hội chủ sở hữu, và đánh giá xem tòa nhà đang hướng tới hay xa khỏi ngưỡng 50%.

BnBDetector cung cấp dữ liệu bạn cần để thực hiện đánh giá này. Báo cáo về bất kỳ địa chỉ nào cho bạn thấy mật độ cho thuê ngắn hạn hiện tại, cung cấp bức tranh rõ ràng về vị trí của tòa nhà trước khi bạn cam kết.